Requisitos para convertir un local en vivienda

Cada vez es más habitual que locales destinados a uso comercial se conviertan en viviendas. La creciente desocupación de locales sumada a la carencia de vivienda ha provocado que el cambio de uso de local a vivienda sea una opción atractiva.

Para dar este paso, es fundamental conocer la normativa local y los requisitos para convertir un local en vivienda. Contar con un estudio de arquitectura especializado es imprescindible para navegar el proceso. Si buscas un estudio de arquitectura en Madrid experto en la viabilidad de locales, en Estudio Utrilla podemos convertir tu sueño en realidad.

¿Cuáles son los requisitos principales para convertir un local en vivienda?

Antes de iniciar el proceso, debes tener en cuenta que cada Comunidad Autónoma tiene sus propios requisitos. La normativa aplicable para la transformación de un local no residencial a vivienda en el Ayuntamiento de Madrid se basa principalmente en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM 1997, con Modificación de junio de 2021) y el Código Técnico de la Edificación (CTE).

Condiciones de Viabilidad del Local en Madrid (PGOUM)

Un local podrá modificarse a vivienda siempre que cumpla las siguientes condiciones:

    • Uso principal residencial: Se permite cuando el uso principal del edificio sea residencial, salvo que la zona no vincule el local a un uso distinto o tenga limitación de Protección de Patrimonio.
    • Ubicación: El local debe estar situado en la planta baja o en la planta de piso del edificio.
    • Restricciones: Nunca se podrá realizar la conversión si:
      • El suelo del local se encuentra, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno circundante.
      • Sobre el local existen usos terciarios recreativos o comercial.
      • El uso del edificio es distinto al residencial.
      • Se supera el límite máximo de viviendas permitido en el ámbito.

Si el local se encuentra «fuera de ordenación,» la viabilidad técnica y las obras permitidas están estrictamente limitadas. Es esencial un estudio previo de un arquitecto.

Pasos para la Obtención de la Licencia de Cambio de Uso

El proceso para transformar un local comercial en una vivienda en Madrid requiere seguir un orden administrativo riguroso:

    • Proyecto Técnico: Elaboración del proyecto técnico por un arquitecto para la solicitud de la licencia urbanística para cambio de uso a uso residencial.
    • Solicitud de Licencia: Presentación de la solicitud de licencia urbanística en el Ayuntamiento (Mediante Declaración responsable en el caso de Madrid) o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU).
    • Inicio de obras: Una vez concedida la licencia urbanística (O simplemente tras la presentación de la solicitud en el caso de Declaración Responsable), se comienzan las obras de adecuación.
    • Certificado final: Tras terminar las obras, el arquitecto emite el Certificado Final de Obras.
      • Comprobación e inspección: El técnico municipal realiza una visita de comprobación para verificar que las obras se ajustan a la licencia. Primera ocupación: Presentación de la Declaración Responsable de Primera Ocupación y Funcionamiento en la Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid.

¿Qué características debe tener el local para poder convertirlo en una vivienda?

Como ya hemos visto, no todos los locales comerciales se pueden convertir en viviendas. Las viviendas resultantes de la transformación deberán respetar el uso residencial establecido en el PGOUM.

  • Todas las viviendas deben ser exterior donde colocar ventanas y permitir una entrada de ventilación y luminosidad.
  • Debe contar con una fachada mínima de 3 metros, con al menos, una pieza habitable superior a 12 m2.
  • El espacio debe tener una superficie habitable mínima de 40 metros cuadrados, no incluyendo terrazas, balcones o miradores.
  • Se establece una altura mínima de 2,50m en habitaciones salvo en la cocina y espacios no habitables cuya altura mínima es de 2,20m.
  • Se exige unas dimensiones mínimas de estancia y una distribución funcional: salón (superficie mínima de 14m2), dormitorio principal (12 m2 de superficie mínima), cocina (con una superficie mínima de 7m2) y baño (3 m2 de superficie útil mínima). La cocina podrá integrarse en la estancia- comedor uniendo ambas piezas sin que existan entre ellas tabiques. El acceso al baño no podrá realizarse desde la cocina ni desde un dormitorio.
  • Debe contar con unas condiciones de salubridad, ventilación y seguridad y se debe cumplir con lo especificado en el CTE (Código Técnico de la Edificación) o normativa que lo sustituya.
  • La vivienda deberá disponer de agua potable, energía eléctrica, calefacción, agua caliente sanitaria y saneamiento.

FAQS

¿Quién me puede asesorar en el cambio de un local comercial a vivienda?

Desde Estudio Utrilla podemos ayudarte en todo el proceso: desde redactar el proyecto, gestionar el proceso hasta la obtención de la vivienda y finalmente la obra y el diseño que desees realizar.
Fundamentalmente todos los relacionados con la normativa urbanística local, así como la obtención de licencias.
El plazo estimado oscila entre 6 meses y un año, influenciado principalmente por la complejidad del proyecto y la duración de los trámites administrativos. Estos últimos pueden no necesitar contestación por parte del ayuntamiento (Declaración Responsable) o requerir de 3 a 12 meses solo para la obtención de la licencia de obra.
Si deseas confirmar la viabilidad de tu local o comenzar con la redacción de tu proyecto técnico, contacta con nuestros expertos. Puedes ponerte en contacto a través de este formulario o bien llamando al 661978006. Si prefieres escribirnos un email hazlo a estudio@estudioutrilla.com

Agustín Utrilla

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