Antes de pedir una licencia de obras en Madrid, es crucial identificar qué tipo de intervención vamos a realizar. No conlleva los mismos trámites una obra mayor (nueva edificación, ampliaciones, obras con afección estructural, modificación de parámetros urbanísticos…) que una obra menor.
La licencia urbanística es el documento que asegura que tu proyecto cumple con la normativa vigente del Ayuntamiento de Madrid.
¿Qué tipos de licencias de obras existen en Madrid?
Centrándonos en el caso de Madrid vamos a ver qué tipos de licencias y procedimientos asociados existen en función de las obras que vayamos a realizar.
Licencia urbanística
Este tipo de licencias se exige para actuaciones de mayor entidad, como edificios de nueva construcción, ampliaciones sobre edificios existentes, actuaciones estructurales, modificaciones de elementos comunes como fachadas exteriores, actuaciones sobre edificios o elementos protegidos… En definitiva, de actuaciones que requieren de una supervisión previa por parte de los técnicos del ayuntamiento de cara a conceder el permiso de obras. No se puede iniciar la actuación hasta obtener una resolución expresa del Ayuntamiento.
Trámites para solicitar una licencia de obra mayor en el Ayuntamiento de Madrid
Para solicitarla en el Ayuntamiento de Madrid necesitas reunir documentación técnica y administrativa:
- Proyecto Técnico: Firmado y visado por un arquitecto (imprescindible).
- Hoja Estadística: De edificación y vivienda.
- Pago de Tasas e impuestos: Justificante del pago de la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos y el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras).
- Gestión de Residuos: Si vas a generar escombros, necesitarás la autorización para el contenedor en la vía pública, además de depositar una fianza en concepto de su correcta gestión que será recuperada cuando se demuestre el correcto tratamiento de dichos residuos.
Importante: Los plazos de espera para obtener una licencia de obra en Madrid depende de la junta de distrito a la que pertenezca el inmueble, pero pueden tardar en torno a un año. La validez de una licencia en Madrid tiene una fecha de caducidad determinada. Por lo general, estas licencias tienen una duración inicial de 1 a 3 años, con la opción de pedir una extensión de la misma. Es importante gestionar estas extensiones antes de que expire la licencia para evitar sanciones. Si
Además, también hay que tener en cuenta que, si la obra que quieres realizar va a generar escombros, lo cual es habitual, se necesita una licencia para poder usar un contenedor en la vía pública. Es un trámite muy sencillo que se puede hacer online rellenando un formulario y pagando las tasas pertinentes.
Declaración responsable urbanística
La Declaración responsable urbanística es un acto jurídico del interesado que exige el Ayuntamiento del municipio donde se desarrolle la obra para realizar obras de menor entidad, como reformas o rehabilitaciones que no implican cambios en la fachada o estructura de un edificio.
Dicho procedimiento consiste en una comunicación al ayuntamiento detallando las obras a ejecutar, que se presupone suficiente para el inicio de las mismas y de la actividad que pueda llevar aparejada en el caso de no tratarse de una vivienda.
La persona interesada declara, bajo su responsabilidad, que cumple la normativa urbanística aplicable y que dispone de la documentación técnica necesaria, pudiendo ejercer inmediatamente el derecho a realizar la actuación.
La declaración responsable no es una licencia, pero sí es un título habilitante urbanístico, basado en la confianza en el ciudadano y el control posterior (En lugar del control previo que supone una licencia ordinaria).
En dicha comunicación se deberá justificar el cumplimiento de la normativa pertinente, no siendo siempre necesario un proyecto visado por un técnico competente (El arquitecto), lo que no implica que siga siendo recomendable que el proyecto sea redactado por un profesional que nos asegure el cumplimiento de todo lo requerido, independientemente de que la declaración responsable la firme el promotor siendo él el responsable de la misma.
En resumen: No es aconsejable que un promotor se haga responsable de algo que se escapa a sus conocimientos y formación.
En este tipo de obras, tanto la documentación a generar, como los trámites burocráticos, son más sencillos que los de las obras denominadas ‘mayores’.
Documentación necesaria para la Declaración Responsable
Aunque es un trámite más ágil (permite iniciar la obra de inmediato tras el registro de la declaración), requiere:
- Formulario oficial de Declaración responsable cumplimentado y firmado por el promotor.
- Pago de tasas e impuestos (ICIO)
- Memoria descriptiva de las obras y/o actividad a implementar.
- Planos de estado actual y reformado (a escala).
- Presupuesto desglosado.
- Plano de situación en el callejero de Madrid.
¿Qué pasa si hago una obra sin licencia en Madrid?
El riesgo es alto. Realizar obras sin la correspondiente licencia en Madrid puede acarrear sanciones económicas que pueden ir desde los 600€ en los casos más leves, hasta los 600.000 en infracciones muy graves como actuar en un suelo no urbanizable o que la reforme afecte a bienes protegidos. Además, podrían llegar a obligarnos a restituir el estado original del terreno o inmueble.
La burocracia puede ser compleja. En Estudio Utrilla nos encargamos de todo: desde el proyecto técnico, la dirección de la obra hasta la gestión todo el procedimiento con el Ayuntamiento, para que tú solo te preocupes del resultado final.
FAQS
¿Cuánto cuesta una licencia de obra en el Ayuntamiento de Madrid?
El precio no es fijo, sino que se calcula en función del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la reforma (sin gastos y beneficio del construcción además de sin IVA). Generalmente, debes calcular dos conceptos:
- ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): En Madrid capital es el 4% del presupuesto de la obra.
- Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos: Una cuantía variable (suele rondar entre 300€ y varios miles según la superficie y tipo de obra) que cubre la gestión administrativa del expediente. Consejo: Un presupuesto mal calculado puede derivar en inspecciones y pagos complementarios.
¿Cuánto tardan en conceder una licencia de obra?
Los plazos varían mucho según el tipo de trámite:
- Declaración Responsable (Obra menor): El efecto es inmediato. Una vez presentada la documentación y pagadas las tasas, puedes iniciar la obra (bajo tu responsabilidad de que todo cumple la norma).
- Licencia Ordinaria (Obra Mayor): El proceso es más lento, ya que requiere revisión técnica municipal previa. Los plazos en Madrid suelen oscilar entre 3 y 12 meses, aunque pueden alargarse si el Ayuntamiento solicita subsanaciones en el proyecto.
